פסק-דין בתיק ת"א 3852-03-09

1. התובעים תושבי כפר דיר אל אסד הגישו תביעתם למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר כי הינם הבעלים הרשום של 1/3 מחלקה 108 גוש 18813 באדמות כפר דיר אל אסד (להלן: "המקרקעין") זאת מכוח הסכם מכר שנחתם לטענתם ביום 23.6.90 , לפיו רכשו את המקרקעין מנתבעים 1,2.

2. לאחר הגשת התביעה נפטר נתבע 1 והתביעה הוגשה כנגד יורשיו. על נכסיו של נתבע 2 מונה כונס נכסים ולפיכך, הנאמן על נכסיו, עו"ד שרגיל צורף אף הוא לתביעה זו. נתבעת 3 הינה חברה אשר הטילה עיקול על נכסיו של נתבע 1 במסגרת תביעה שהגישה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ת"א 1905/03). העיקול נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 03.08.03. נתבע 4 הינו נושה של נתבע 2 במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 02-11922-01-04 וביום 27.5.04 נרשם צו עיקול לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין על נכסי הנתבע 2. 

3. כבר כאן יאמר, כי ההתנגדות שקמה לפסק הדין ההצהרתי המבוקש הינה אך ורק מצד נתבעת 3 שהגישה כתב הגנה וטענה כי מדובר בהסכם להברחת נכסים ולהימנע מתשלום החובות לנושים, הכחישה את קיומה של עסקת המכר וטענה כי גם אם זו קיימת העיקול עדיף מאחר שהעסקה לא הושלמה. שאר הצדדים בחרו שלא להגיש כתב הגנה.

מאחר ומדובר בבקשה לפסק דין הצהרתי שמשמעותו הצהרה על זכות קניינית, הצהרה שמחייבת כלפי כולי עלמא, אין בהעדר הגשת כתבי ההגנה וזאת בלבד, כדי להקים את זכותם של התובעים.

4. השאלה הראשונה והמרכזית מושא דיון זה הינה, האם התקיימה עסקת מכר המקרקעין ביום 23.6.90  כפי שעולה ממסמך "קבלה" שהוצג כנספח ב/1 לתצהיר התובע 2. מסמך ה"קבלה" מפרט כי הנתבעים 1,2, קבלו מהתובעים 1,2, סכום של 80,000 ש"ח במזומן ועוד 6 שיקים דחויים (האחרון שבהם לינואר 1991) על סך של 15,000 ש"ח כל אחד, בתמורה לזכויותיהם ב--1/3  מחלקה 108 גוש 18813 כאשר "המכר הסופי" יהיה לאחר פרעון כל השיקים, ולאחר תשלום הסכום במלואו ייחתם ייפוי כוח בלתי חוזר כדי להבטיח את העברת הזכויות.

5.         עדות בעל דין יחידה -

                  5.1        ניתן תצהיר התובע מס' 2 בלבד. שם נטען כי ביום 23.6.90 נחתמה עסקת מכר

בין 2 התובעים ובין 2 הנתבעים לרכישת המקרקעין. התובע מס' 1 נמנע מלתת תצהיר מטעמו ולא הגיע לדיון. אין כל תמיכה בטענות התביעה מטעם התובע מס' 1. מי שהובא להעיד על קיומו של ההסכם, הוא התובע מס' 2 בלבד. לא הובא לעדות התובע מס' 1.

5.2        הימנעות מהבאת התובע מס' 1 כעד וכמצהיר, מקימה לחובת התביעה חזקה                 שבעובדה הנעוצה בהיגיון ובניסיון החיים לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובת הנמנע. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה. וראו לעניין זה ע"א 465/08 הבנק למימון ולסחר נ' מתיתיהו  (אתר נבו, 12.9.91) -

" הימנעות בעל דין מלהביא ראיה, בהיעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו, באשר על פניה מתחייבת מכך המסקנה שאילו הובאה הראיה היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב"

וכן ראו בע"א 795/99 אנטוני פרנסואה נ' אהוד פוזיס (אתר נבו, 20.6.00) -

"הלכה מושרשת היא כי הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בהימנעות בעל דין מלהעיד. במצב דברים זה רשאי היה בית המשפט מאז ומתמיד להעניק לשתיקתו של בעל דין משקל ראייתי לחובתו.

5.3        נתבע 1 נפטר, אך נתבע 2 עדיין בחיים ולמרות זאת לא זומן לעדות על ידי התביעה על אף שנוכחה במחדלו להתגונן. טענת ב"כ התובעים כי לא ניתן להזמין לעדות בעל דין שהוא נתבע - בטעות יסודה. רק מתבקש ונחוץ מטעם התביעה שתזמן אותו כעד לדיון על מנת לאשר את אמיתות הסכם המכר ולהשיב לפרטים הנשאלים בחקירה. גם כאן יש להפעיל את החזקה שאי התייצבות עד מעידה על כך שעדותו היתה נוגסת בגרסה הנותנת תוקף להסכם המכר הנטען.

5.4        על הסכם המכר (קבלה) שהוצג עולה מתרגומו כי מצויות עליו 6 חתימות. 2 חתימות שייכות לכאורה לשני התובעים, 2 חתימות נוספות לכאורה ל-2 הנתבעים וכן 2 חתימות נוספות שאחת מהן היא של אדם בשם "אחמד עבדאללה" שזוהה על ידי התובע כאחמד עבדאללה מסכנין והשניה לא זוהתה בתרגום. עולה לכאורה, כי ניתן היה להביא עדים נוספים שהוצגו כעדים לעסקת המכר.

5.5        אף אחד משני החותמים הנוספים לא זומן לעדות. במהלך הדיון נידב ב"כ התובע את המידע שאדם בשם אחמד עבדאללה נפטר. העד עצמו, על אף שנשאל מלכתחילה בעניין זה, לא ציין שעד זה נפטר. לאחר גמר הראיות והסיכומים ביקש ב"כ התובעים להמציא תעודת פטירה של אחמד עבדאללה, אך לא התרתי, מהנימוקים המפורטים בהחלטה שם.

   ניתן היה להביא עדים נוספים ואלו לא הובאו ולא הוצדק אי זימונם במידת הראיה הנדרשת. גם כאן יש להפעיל את החזקה שאי התייצבות עד מעידה על כך שעדותו היתה נוגסת בגרסה הנותנת תוקף לעסקת המכר.

6.         תיאור המקרקעין -

6.1        הסכם המכר שהוצג מפרט בסעיף 2 שבו כי התובעים רוכשים לכאורה 1/3 משטח המקרקעין , כאשר שטח החלקה כולה הוא 7907 מ"ר. נטען בהסכם מיום 23.6.90 כי למוכרים זכויות ב- 1/3 מהחלקה.

6.2        צורף נסח רישום שאיננו נושא תאריך אך מהרישומים שבו עולה שהוא מאוחר לנובמבר 2005. נסח זה מלמד על כך שלשני הנתבעים סה"כ  867 מ"ר בחלקה. לאימם, גב' נאזלה עיסא בולוס, עוד 1,767.8 מ"ר.